ITBI incide apenas
sobre transações registradas em cartório
Ao acolher recurso do promotor de Justiça
Rubin Lemos, a Segunda Turma do STJ determinou que
a cobrança do ITBI (Imposto de Transmissão
de Bens Imóveis) deve incidir apenas sobre
transações registradas em cartório.
Em 1997, Lemos adquiriu, diretamente da Encol, um
apartamento no Setor Sudoeste de Brasília.
Quando foi quitar o ITBI para lavrar a escritura
do imóvel, a Secretaria de Fazenda e Planejamento
do Distrito Federal considerou três outras
transações anteriores - promessa de
compra e venda e cessões de direito - não
registradas, o que quadruplicou o valor do imposto.
A decisão do STJ reformou o entendimento
anterior do TJDF que havia considerado correta a
exigência do pagamento do imposto sobre diversas
transações. Segundo o TJDF, "ao
comprador final do imóvel cabe a responsabilidade,
ao receber a escritura definitiva, pelo pagamento
do imposto sobre as transações anteriores,
porque o fato gerador do imposto alcança
também as negociações pretéritas
e representadas por outras promessas de compra e
venda".
Com isso, em vez de recolher os 2% sobre o valor
do imóvel referentes à transação
com a Encol, o contribuinte teria de arcar com 8%,
correspondentes a quatro transações.
De acordo com relator do processo no STJ, ministro
Peçanha Martins, o Código Tributário
Nacional não deixa dúvidas sobre o
fato gerador do ITBI.
Ou seja, a cobrança do imposto deve ocorrer
quando a transmissão do imóvel se
dá na conformidade da lei civil. Segundo
o ministro, o Código Civil prescreve que
"a propriedade do imóvel só é
adquirida pela transcrição do título
de transferência no registro de imóvel
e que, enquanto não se transcrever o título
de transmissão, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel, e responde pelos
seus encargos".
Para calcular o ITBI devido por Rubin Lemos, a Secretaria
de Fazenda e Planejamento considerou não
só a compra e venda realizada diretamente
entre ele e a empresa Encol, mas também promessa
de compra e venda de imóvel em construção
da Encol para a empresa Sermet - Serviços
de Metalurgia Ltda., datada de 24/06/92, bem como
a cessão de direitos da Sermet para Fernando
Castelo Branco, em 12/04/93, cessão de direitos
deste para Antônio Vilela Couto, datada de
12/08/93 e, por fim, deste para o promotor de Justiça,
em 30/11/95.
Segundo Lemos, todos esses títulos não
têm qualquer registro em cartório.Para
o ministro Peçanha Martins, "a questão
foi muito bem situada no parecer do Ministério
Público da União". No parecer,
o MPU afirma que as incidências anteriores
do imposto não ocorreram. A primeira incidência,
referente à transação entre
a Encol e a Sermet, "não foi devidamente
averbada no Registro de Imóveis, mas somente
comunicada ao Cartório, mesmo assim, vários
anos depois, quando o compromissário original
já havia cedido seus direitos.
Tal promessa gerou somente direitos obrigacionais,
e não reais. Por conseguinte, não
houve incidência de ITBI em tal operação.
De igual modo, as demais cessões de direito
havidas não deram ensejo à incidência
de ITBI, porque não houve cessão do
direito de propriedade ou de qualquer outro direito
real, mas simples direitos obrigacionais".
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