LEI Nº 4.591,
DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
Dispõe sôbre o condomínio em
edificações e as incorporações
imobiliárias.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , faço saber
que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a
seguinte Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Art 1º As edificações
ou conjuntos de edificações, de um
ou mais pavimentos, construídos sob a forma
de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não-residenciais, poderão
ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituirá, cada unidade,
propriedade autônoma sujeita às limitações
desta Lei.
§ 1º Cada unidade será assinalada
por designação especial, numérica
ou alfabética, para efeitos de identificação
e discriminação.
§ 2º A cada unidade caberá, como
parte inseparável, uma fração
ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma
decimal ou ordinária.
Art 2º Cada unidade com saída para a
via pública, diretamente ou por processo
de passagem comum, será sempre tratada como
objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja
o número de suas peças e sua destinação,
inclusive (VETADO) edifício-garagem, com
ressalva das restrições que se lhe
imponham.
Parágrafo único. (VETADO).
Art 3º O terreno em que se levantam a edificação
ou o conjunto de edificações e suas
instalações, bem como as fundações,
paredes externas, o teto, as áreas internas
de ventilação, e tudo o mais que sirva
a qualquer dependência de uso comum dos proprietários
ou titulares de direito à aquisição
de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio
de todos, e serão insuscetíveis de
divisão, ou de alienação destacada
da respectiva unidade. Serão, também,
insuscetíveis de utilização
exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
Art 4º A alienação de cada unidade,
a transferência de direitos pertinentes à
sua aquisição e a constituição
de direitos reais sôbre ela independerão
do consentimento dos condôminos, (VETADO).
Parágrafo único - A alienação
ou transferência de direitos de que trata
este artigo dependerá de prova de quitação
das obrigações do alienante para com
o respectivo condomínio."
Art 5º O condomínio por meação
de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas,
regular-se-á pelo disposto no Código
Civil, no que lhe fôr aplicável.
Art 6º Sem prejuízo do disposto nesta
Lei, regular-se-á pelas disposições
de direito comum o condomínio por quota ideal
de mais de uma pessoa sôbre a mesma unidade
autônoma.
Art 7º O condomínio por unidades autônomas
instituir-se-á por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrição obrigatória
no Registro de Imóvel, dêle constando;
a individualização de cada unidade,
sua identificação e discriminação,
bem como a fração ideal sôbre
o terreno e partes comuns, atribuída a cada
unidade, dispensando-se a descrição
interna da unidade.
Art 8º Quando, em terreno onde não houver
edificação, o proprietário,
o promitente comprador, o cessionário dêste
ou o promitente cessionário sôbre êle
desejar erigir mais de uma edificação,
observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas
que se constituírem em casas térreas
ou assobradadas, será discriminada a parte
do terreno ocupada pela edificação
e também aquela eventualmente reservada como
de utlilização exclusiva dessas casas,
como jardim e quintal, bem assim a fração
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas
que constituírem edifícios de dois
ou mais pavimentos, será discriminada a parte
do terreno ocupada pela edificação,
aquela que eventualmente fôr reservada como
de utilizaçao exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total
do terreno que poderão ser utlizadas em comum
pelos titulares de direito sôbre os vários
tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que
se constituírem em passagem comum para as
vias públicas ou para as unidades entre si.
CAPÍTULO II
Da Convenção de Condomínio
Art 9º Os proprietários,
promitentes compradores, cessionários ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes
à aquisição de unidades autônomas,
em edificações a serem construídas,
em construção ou já construídas,
elaborarão, por escrito, a Convenção
de condomínio, e deverão, também,
por contrato ou por deliberação em
assembléia, aprovar o Regimento Interno da
edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção
no Registro de Imóveis, bem como a averbação
das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória
para os proprietários de unidades, promitentes
compradores, cessionários e promitentes cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a
Convenção que reúna as assinaturas
de titulares de direitos que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais que compõem
o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas
pelos interessados, a Convenção deverá
conter:
a) a discriminação das partes de propriedade
exclusiva, e as de condomínio, com especificações
das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das
contribuições dos condôminos
para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho
Consultivo;
f) as atribuições do síndico,
além das legais;
g) a definição da natureza gratuita
ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação
das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição
de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações
de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovarão do
Regimento Interno quando não incluídos
na própria Convenção.
Art 10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com
tonalidades ou côres diversas das empregadas
no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização
diversa de finalidade do prédio, ou usá-la
de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à
salubridade e à segurança dos demais
condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito
ao pagamento de multa prevista na convenção
ou no regulamento do condomínio, além
de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se
da prática do ato, cabendo, ao síndico,
com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia,
à custa do transgressor, se êste não
a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular
de direito à aquisição de unidade
poderá fazer obra que ou modifique sua fachada,
se obtiver a aquiescência da unidade dos condôminos.
Art 11. Para efeitos tributários, cada unidade
autônoma será tratada como prédio
isolado, contribuindo o respectivo condômino,
diretamente, com as importâncias relativas
aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais,
na forma dos respectivos lançamentos.
CAPÍTULO III
Das Despesas do Condomínio
Art 12. Cada condômino
concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção,
a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em
contrário na Convenção, a fixação
da quota no rateio corresponderá à
fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar
as contribuições competindo-lhe promover,
por via executiva, a cobrança judicial das
quotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não
pagar a sua contribuição no prazo
fixado na Convenção fica sujeito ao
juro moratório de 1% ao mês, e multa
de até 20% sôbre o débito, que
será atualizado, se o estipular a Convenção,
com a aplicação dos índices
de correção monetária levantados
pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora
por período igual ou superior a seis meses.
§ 4º As obras que interessarem à
estrutura integral da edificação ou
conjunto de edificações, ou ao serviço
comum, serão feitas com o concurso pecuniário
de todos os proprietários ou titulares de
direito à aquisição de unidades,
mediante orçamento prévio aprovado
em assembléia-geral, podendo incumbir-se
de sua execução o síndico,
ou outra pessoa, com aprovação da
assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino
aos seus direitos, em caso algum valerá como
escusa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPÍTULO IV
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição
e da Reconstrução Obrigatória
Art 13. Proceder-se-á
ao seguro da edificação ou do conjunto
de edificações, neste caso, discriminadamente,
abrangendo tôdas as unidades autônomas
e partes comuns, contra incêndio ou outro
sinistro que cause destruição no todo
ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas
ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata
êste artigo será obrigatòriamente
feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão
do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio
sujeito à multa mensal equivalente a 1/12
do impôsto predial, cobrável executivamente
pela Municipalidade.
Art 14. Na ocorrência de sinistro total, ou
que destrua mais de dois terços de uma edificação,
seus condôminos reunir-se-ão em assembléia
especial, e deliberarão sôbre a sua
reconstrução ou venda do terreno e
materiais, por quorum mínimo de votos que
representem metade, mais uma das frações
ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução,
a mesma assembléia, ou outra para êste
fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum
, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará
a partilha do valor do seguro entre os condôminos,
sem prejuízo do que receber cada um pelo
seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução
será feita, guardados, obrigatòriamente,
o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma
disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo
anterior, a minoria não poderá ser
obrigada a contribuir para a reedificação,
caso em que a maioria poderá adquirir as
partes dos dissidentes, mediante avaliação
judicial, feita em vistoria.
Art 15. Na hipótese de que trata o §
3º do artigo antecedente, à maioria
poderão ser adjudicadas, por sentença,
as frações ideais da minoria.
§ 1º Como condição para
o exercício da ação prevista
neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá
e depositará, à disposição
do Juízo, as importâncias arbitradas
na vistoria para avaliação, prevalecendo
as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata
o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente,
poderá autorizar a adjudicação
à maioria, e a minoria poderá levantar
as importâncias depositadas; o Oficial de
Registro de Imóveis, nestes casos, fará
constar do registro que a adjudicação
foi resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será
expedido o mandado de citação, com
o prazo de dez dias para a contestação,
VETADO.
§ 4º Se não contestado, o Juiz,
imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá
o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor
superior ao da avaliação feita na
vistoria, o condomínio em execução
restituirá à minoria a respectiva
diferença, acrescida de juros de mora à
prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão
de eventual Iiminar, ou pagará o total devido,
com os juros da mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença,
servirá ela de título definitivo para
a maioria, que deverá registrá-la
no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar
da minoria, em execução de sentença,
encargos fiscais necessários à adjudicação
definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art 16. Em caso de sinistro que destrua menos de
dois têrços da edificação,
o síndico promoverá o recebimento
do seguro e a reconstrução ou os reparos
nas partes danificadas.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo
menos 2/3 (dois terços) do total de unidades
isoladas e frações ideais correspondentes
a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns
poderão decidir sobre a demolição
e reconstrução do prédio, ou
sua alienação, por motivos urbanísticos
ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação
do edifício pela autoridade pública,
em razão de sua insegurança ou insalubridade.
§ 1º A minoria não fica obrigada
a contribuir para as obras, mas assegura-se à
maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes,
mediante avaliação judicial, aplicando-se
o processo previsto no art. 15.
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação
do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação,
que deprecie seu valor unitário em relação
ao valor global do terreno onde se acha construída,
os condôminos, pelo quorum mínimo de
votos que representem 2/3 (dois terços) das
unidades isoladas e frações ideais
correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno
e coisas comuns, poderão decidir por sua
alienação total, procedendo-se em
relação à minoria na forma
estabelecida no art. 15, e seus parágrafos,
desta Lei.
§ 3º Decidida por maioria a alienação
do prédio, o valor atribuído à
quota dos condôminos vencidos será
correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo,
à avaliação prevista no §
2º ou, a critério desses, a imóvel
localizado em área próxima ou adjacente
com a mesma área útil de construção.
Art 18. Em caso de desapropriação
parcial de uma edificação ou de um
conjunto de edificações, serão
indenizados os proprietários das unidades
expropriadas, ingressando no condomínio a
entidade expropriante, que se sujeitará às
disposições desta Lei e se submeterá
às da Convenção do condomínio
e do Regulamento Interno.
Parágrafo único. VETADO.
CAPÍTULO V
Utiitzação da Edificação
ou do Conjunto de Edificações
Art 19. Cada condômino tem o direito de usar
e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma,
segundo suas conveniências e interêsses,
condicionados, umas e outros às normas de
boa vizinhança, e poderá usar as partes
e coisas comuns de maneira a não causar dano
ou incômodo aos demais condôminos ou
moradores, nem obstáculo ou embaraço
ao bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. VETADO.
Art 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel,
a qualquer título, tôdas as obrigações
referentes ao uso, fruição e destino
da unidade.
Art 21. A violação de qualquer dos
deveres estipulados na Convenção sujeitará
o infrator à multa fixada na própria
Convenção ou no Regimento Interno,
sem prejuízo da responsabilidade civil ou
criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico
a iniciativa do processo e a cobrança da
multa, por via executiva, em benefício do
condomínio, e, em caso de omitir-se êle,
a qualquer condômino.
CAPÍTULO VI
Da Administração do Condomínio
Art 22. Será eleito,
na forma prevista pela Convenção,
um síndico do condomínio, cujo mandato
não poderá exceder de 2 anos, permitida
a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio,
em juízo ou fora dêle, e praticar os
atos de defesa dos interêsses comuns, nos
limites das atribuições conferidas
por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna
da edificação ou do conjunto de edificações,
no que respeita à sua vigência, moralidade
e segurança, bem como aos serviços
que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuirem as leis a
Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção
ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convençao e
o Regimento Interno, bern como executar e fazer
executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos
condôminos.
§ 2º As funções administrativas
podem ser delegadas a pessoas de confiança
do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade,
mediante aprovação da assembléia
geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá
estipular que dos atos do síndico caiba recurso
para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá
ser condômino ou pessoa física ou jurídica
estranha ao condomínio, será fixada
a remuneração pela mesma assembléia
que o eleger, salvo se a Convenção
dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser
destituído, pela forma e sob as condições
previstas na Convenção, ou, no silêncio
desta pelo voto de dois têrços dos
condôminos, presentes, em assembléia-geral
especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá
prever a eleição de subsíndicos,
definindo-lhes atribuições e fixando-lhes
o mandato, que não poderá exceder
de 2 anos, permitida a reeleição.
Art 23. Será eleito, na forma prevista na
Convenção, um Conselho Consultivo,
constituído de três condôminos,
com mandatos que não poderão exceder
de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará
o Conselho como órgão consultivo do
síndico, para assessorá-lo na solução
dos problemas que digam respeito ao condomínio,
podendo a Convenção definir suas atribuições
específicas.
CAPÍTULO VII
Da Assembléia Geral
Art 24. Haverá, anualmente,
uma assembléia geral ordinária dos
condôminos, convocada pelo síndico
na forma prevista na Convenção, à
qual compete, além das demais matérias
inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria
dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio,
compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações,
manutenção de seus serviços
e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia,
tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção
fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes
à assembléia, comunicará aos
condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive
no tocante à previsão orçamentária,
o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação,
tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os
votos serão proporcionais às frações
ideais do terreno e partes comuns, pertencentes
a cada condômino, salvo disposição
diversa da Convenção.
§ 4º Nas decisões da Assembléia
que não envolvam despesas extraordinárias
do condomínio, o locatário poderá
votar, caso o condomínio-locador a ela não
compareça.
Art 25. Ressalvado o disposto no § 3º
do art. 22, poderá haver assembléias
gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico
ou por condôminos que representem um quarto,
no mínimo do condomínio, sempre que
o exigirem os interêsses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação
diversa da Convenção, esta só
poderá ser modificada em assembléia
geral extraordinária, pelo voto mínimo
de condôminos que representem 2/3 do total
das frações ideais.
Art 26. VETADO.
Art 27. Se a assembléia não se reunir
para exercer qualquer dos podêres que lhe
competem, 15 dias após o pedido de convocação,
o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento
dos interessados.
TÍTULO II
DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art 28. As incorporações
imobiliárias, em todo o território
nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta
Lei, considera-se incorporação imobiliária
a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas, VETADO.
Art 29. Considera-se incorporador a pessoa física
ou jurídica, comerciante ou não, que
embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno objetivando a vinculação
de tais frações a unidades autônomas,
VETADO em edificações a serem construídas
ou em construção sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivação
de tais transações, coordenando e
levando a têrmo a incorporação
e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega,
a certo prazo, preço e determinadas condições,
das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação
entre a alienação das frações
do terreno e o negócio de construção,
se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda
ou de cessão das frações de
terreno, já houver sido aprovado e estiver
em vigor, ou pender de aprovação de
autoridade administrativa, o respectivo projeto
de construção, respondendo o alienante
como incorporador.
Art 30. Estende-se a condição de incorporador
aos proprietários e titulares de direitos
aquisitivos que contratem a construção
de edifícios que se destinem a constituição
em condomínio, sempre que iniciarem as alienações
antes da conclusão das obras.
Art 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador,
que sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente
comprador, o cessionário dêste ou promitente
cessionário com título que satisfaça
os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de
11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro
de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº
4.116, de 27-8-62).
§ 1º No caso da alínea b , o incorporador
será investido, pelo proprietário
de terreno, o promitente comprador e cessionário
dêste ou o promitente cessionário,
de mandato outorgado por instrumento público,
onde se faça menção expressa
desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º,
do art. 35, para concluir todos os negócios
tendentes à alienação das frações
ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente
pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação
poderá ser proposta à venda sem a
indicação expressa do incorporador,
devendo também seu nome permanecer indicado
ostensivamente no local da construção.
§ 3º Tôda e qualquer incorporação,
independentemente da forma por que seja constituída,
terá um ou mais incorporadores solidàriamente
responsáveis, ainda que em fase subordinada
a período de carência, referido no
art. 34.
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art 32. O incorporador sòmente
poderá negociar sôbre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente
de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de
promessa, irrevogável e irretratável,
de compra e venda ou de cessão de direitos
ou de permuta do qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, não
haja estipulações impeditivas de sua
alienação em frações
ideais e inclua consentimento para demolição
e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais,
estaduais e municipais, de protesto de títulos
de ações cíveis e criminais
e de ônus reais relativante ao imóvel,
aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade
do imóvel, abrangendo os últimos 20
anos, acompanhado de certidão dos respectivos
registros;
d) projeto de construção devidamente
aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações,
discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva
metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para
com a Previdência Social, quando o titular
de direitos sôbre o terreno fôr responsável
pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações
da obra projetada, segundo modêlo a que se
refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra,
atualizada à data do arquivamento, calculada
de acôrdo com a norma do inciso III, do art.
53 com base nos custos unitários referidos
no art. 54, discriminando-se, também, o custo
de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável
pela obra;
i) discriminação das frações
ideais de terreno com as unidades autônomas
que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio
que regerá a edificação ou
o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela
do preço de que trata o inciso II, do art.
39;
m) certidão do instrumento público
de mandato, referido no § 1º do artigo
31;
n) declaração expressa em que se fixe,
se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido
por estabelecimento de crédito que opere
no País há mais de cinoo anos.
§ 1º A documentação referida
neste artigo, após o exame do Oficial de
Registro de Imóveis, será arquivada
em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa
de venda, cessão ou promessa de cessão
de unidades autônomas, serão também
averbáveis à margem do registro de
que trata êste artigo.
§ 3º O número do registro referido
no § 1º, bem como a indicação
do cartório competente, constará,
obrigatòriamente, dos anúncios, impressos,
publicações, propostas, contratos,
preliminares ou definitivos, referentes à
incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará
certidão ou fornecerá, a quem o solicitar,
cópia fotostática, heliográfica,
termofar, microfilmagem ou outra equivalente, dos
documentos especificados neste artigo, ou autenticará
cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º A existência de ônus
fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação,
não impedem o registro, que será feito
com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos
os documentos, extraídos do registro, a existência
e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis
terão 15 dias para apresentar, por escrito,
tôdas as exigências que julgarem necessárias
ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências,
terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão,
relacionando a documentação apresentada,
e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentação, com exceção
dos documentos públicos. Em casos de divergência,
o Oficial levantará a dúvida segundo
as normas processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis
responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento
de documentação contraveniente à
lei ou der certidão ... VETADO .. sem o arquivamento
de todos os documentos exigidos.
Art 33. O registro da incorporação
será válido pelo prazo de 120 dias,
findo o qual, se ela ainda não se houver
concretizado, o incorporador só poderá
negociar unidades depois de atualizar a documentação
a que se refere o artigo anterior, revalidando o
registro por igual prazo.
Art 34. O incorporador poderá fixar, para
efetivação da incorporação,
prazo de carência, dentro do qual lhe é
lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo
de carência será feita pela declaração
a que se refere a alínea " n ",
do art. 32 onde se fixem as condições
que autorizarão o incorporador a desistir
do empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo
de carência ultrapassar o têrmo final
do prazo de validade do registro ou, se fôr
o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste,
se houver, mencionarão, obrigatòriamente,
o prazo de carência, inclusive para efeitos
do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação
será denunciada, por escrito, ao Registro
de Imóveis ... VETADO ... e comunicada, por
escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos
à aquisição, sob pena de responsabilidade
civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro
da incorporação a desistência
de que trata o parágrafo anterior arquivando-se
em cartório o respectivo documento.
§ 6º O prazo de carência é
improrrogável.
Art 35. O incorporador terá o prazo máximo
de 45 anos, a contar do têrmo final do prazo
de carência, se houver, para promover a celebração
do competente contrato relativo à fração
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção
e da Convenção do condomínio,
de acôrdo com discriminação
constante da alínea " i ", do art.
32.
§ 1º No caso de não haver prazo
de carência, o prazo acima se contará
da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência,
a obrigação sòmente deixará
de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro
do mesmo prazo e nas condições prèviamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis,
a não concretização do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência,
o incorporador não denunciar a incorporação,
embora não se tenham reunido as condições
a que se refere o § 1º, o outorgante do
mandato de que trata o § 1º, do art. 31,
poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes
ao prazo de carência, e nesse caso ficará
solidàriamente responsável com o incorporador
pela devolução das quantias que os
adquirentes ou candidatos à aquisição
houverem entregue ao incorporador, resguardado o
direito de regresso sôbre êles, dispensando-se,
então, do cumprimento da obrigação
fixada no caput dêste artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo
mandante de que trata o § 1º do art. 31
a obrigação da outorga dos contratos
referidos no caput dêste artigo, nos prazos
ora fixados, a carta-proposta ou o documento de
ajuste preliminar poderão ser averbados no
Registro de Imóveis, averbação
que conferirá direito real oponível
a terceiros, com o conseqüente direito à
obtenção compulsória do contrato
correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo
anterior, o incorporador incorrerá também
na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente
tiver recebido, cobrável por via executiva,
em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43,
do contrato de construção deverá
constar expressamente a menção dos
responsáveis pelo pagamento da construção
de cada uma das unidades. O incorporador responde,
em igualdade de condições, com os
demais contratantes, pelo pagamento da construção
das unidades que não tenham tido a responsabilidade
pela sua construção assumida por terceiros
e até que o tenham.
Art 36. No caso de denúncia de incorporação,
nos têrmos do art. 34, se o incorporador,
até 30 dias a contar da denúncia,
não restituir aos adquirentes as importâncias
pagas, êstes poderão cobrá-la
por via executiva, reajustado o seu valor a contar
da data do recebimento, em função
do índice geral de preços mensalmente
publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que
reflita as variações no poder aquisitivo
da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao
ano, sôbre o total corrigido.
Art 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus
real ou fiscal ou se contra os alienantes houver
ação que possa comprometê-lo,
o fato será obrigatòriamente mencionado
em todos os documentos de ajuste, com a indicação
de sua natureza e das condições de
liberação.
Art 38. Também constará, obrigatòriamente,
dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o
fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se
a que título se deve esta ocupação
e quais as condições de desocupação.
Art 39. Nas incorporações em que a
aquisição do terreno se der com pagamento
total ou parcial em unidades a serem construídas,
deverão ser discriminadas em todos os documentos
de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em
dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a
serem entregues em pagamento do terreno que correspenderá
a cada uma das unidades, a qual deverá ser
expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar,
também, de todos os documentos de ajuste,
se o alienante do terreno ficou ou não sujeito
a qualquer prestação ou encargo.
Art 40. No caso de rescisão de contrato de
alienação do terreno ou de fração
ideal, ficarão rescindidas as cessões
ou promessas de cessão de direitos correspondentes
à aquisição do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á,
no alienante em cujo favor se opera a resolução,
o direito sôbre a construção
porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior,
cada um dos ex-titulares de direito à aquisição
de unidades autônomas haverá do mencionado
alienante o valor da parcela de construção
que haja adicionado à unidade, salvo se a
rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos
anteriores, sob pena de nulidade, não poderá
o alienante em cujo favor se operou a resolução
voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade
autônoma, sem a prévia indenização
aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior,
se os ex-titulares tiverem de recorrer à
cobrança judicial do que lhes fôr devido,
sòmente poderão garantir o seu pagamento
a unidade e respectiva fração de terreno
objeto do presente artigo.
Art 41. Quando as unidades imobiliárias forem
contratadas pelo incorporador por preço global
compreendendo quota de terreno e construção,
inclusive com parte de pagamento após a entrega
da unidade, discriminar-se-ão, no contrato,
o preço da quota de terreno e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que,
na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento
de parcela relativa a construção,
os efeitos da mora recairão não apenas
sôbre a aquisição da parte construída,
mas, também, sôbre a fração
ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente
paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular
que, na hipótese de o adquirente atrasar
o pagamento da parcela relativa à fração
ideal de terreno, os efeitos da mora recairão
não apenas sôbre a aquisição
da fração ideal, mas, também,
sôbre a parte construída, ainda que
totalmente paga.
Art 42. No caso de rescisão do contrato relativo
à fração ideal de terreno e
partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado
a resolução sub-rogar-se-á
nos direitos e obrigações contratualmente
atribuídos ao inadimplente, com relação
a construção.
Art 43. Quando o incorporador contratar a entrega
da unidade a prazo e preços certos, determinados
ou determináveis, mesmo quando pessoa física,
ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatòriamente aos adquirentes,
por escrito, no mínimo de seis em seis meses,
o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução
da incorporação, devendo indenizar
os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos
que a êstes advierem do fato de não
se concluir a edificação ou de se
retardar injustificadamente a conclusão das
obras, cabendo-lhe ação regressiva
contra o construtor, se fôr o caso e se a
êste couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador,
pessoa física ou jurídica, e não
ser possível à maioria prossequir
na construção das edificações,
os subscritores ou candidatos à aquisição
de unidades serão credores privilegiados
pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiàriamente os bens pessoais
dêste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto,
especialmente no que se refere à unidade
do adquirente e às partes comuns, modificar
as especificações, ou desviar-se do
plano da construção, salvo autorização
unânime dos interessados ou exigência
legal;
V - não poderá modificar as condições
de pagamento nem reajustar o preço das unidades,
ainda no caso de elevação dos preços
dos materiais e da mão-de-obra, salvo se
tiver sido expressamente ajustada a faculdade de
reajustamento, procedendo-se, então, nas
condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente
comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias,
ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá
o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo
de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento
normal. Desatendida a notificação,
poderá o incorporador ser destituído
pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
sem prejuízo da responsabilidade civil ou
penal que couber, sujeito à cobrança
executiva das importâncias comprovadamente
devidas, facultando-se aos interessados prosseguir
na obra (VETADO).
Art 44. Após a concessão do "habite-se"
pela autoridade administrativa, o incorporador deverá
requerer, (VETADO) a averbação da
construção das edificações,
para efeito de invidualização e discriminação
das unidades, respondendo perante os adquirentes
pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento
dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer
a averbação (VETADO) o construtor
requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar
solidàriamente responsável com o incorporador
perante os adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador
e do construtor, a averbação poderá
ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art 45. É lícito ao incorporador recolher
o impôsto do sêlo devido, mediante apresentação
dos contratos preliminares, até 10 dias a
contar do vencimento do prazo de carência
a que se refere o art. 34, extinta a obrigação
se, dentro deste prazo, fôr denunciada a incorporação.
Art 46. Quando o pagamento do impôsto sôbre
lucro imobiliário e respectivos acréscimos
e adicionais fôr de responsabilidade do vendedor
do terreno, será lícito ao adquirente
reter o pagamento das últimas prestações
anteriores à data-limite em que é
lícito pagar, sem reajuste, o referido impôsto
e os adicionais, caso o vendedor não apresente
a quitação até 14 dias antes
do vencimento das prestações cujo
pagamento torne inferior ao débito fiscal
a parte do preço a ser ainda paga até
a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção
pelo adquirente, êsse ficará responsável
para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento
do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive
pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito
fiscal, (VETADO).
Art 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação
do pagamento do impôsto sôbre lucro
imobiliário acréscimos e adicionais
devidos pelo alienante e transferida ao adquirente,
dever-se-á explicitar o montante que tal
obrigação atingiria, se sua satisfação
se desse na data da escritura.
§ 1º Neste caso, o adquirente será
tido, para todos os efeitos, como responsável
perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível,
a restituição será feita ao
adquirente e, se fôr o caso em nome dêste
serão emitidas as obrigações
do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º
da Lei nº 4.357 de 16.7.64.
§ 3º Para efeitos fiscais, não
importará em aumento do preço de aquisição
a circunstância de obrigar-se o adquirente
ao pagamento do impôsto sôbre lucro
mobiliário, seus acréscimos e adicionais.
CAPÍTULO III
Da Construção de Edificação
em Condomínio
SEÇÃO I
Da Construção em Geral
Art 48. A construção
de imóveis, objeto de incorporação
nos moldes previstos nesta Lei poderá ser
contratada sob o regime de empreitada ou de administração
conforme adiante definidos e poderá estar
incluída no contrato com o incorporador (VETADO),
ou ser contratada diretamente entre os adquirentes
e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo
das edifcações farão parte
integrante e complementar do contrato;
§ 2º Do contrato deverá constar
a prazo da entrega das obras e as condições
e formas de sua eventual prorrogação.
Art 49. Os contratantes da construção,
inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus
interêsses, com relação a ela,
poderão reunir-se em assembléia, cujas
deIiberações, desde que aprovadas
por maioria simples dos votos presentes, serão
válidas e obrigatórias para todos
êles salvo no que afetar ao direito de propriedade
previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão
convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço)
dos votos dos contratantes pelo incorporador ou
pelo construtor, com menção expressa
do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento
de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia
será feita por carta registrada ou protocolo,
com antecedência mínima de 5 dias para
a primeira convocação, e mais 3 dias
para a segunda, podendo ambas as convocações
ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á,
no mínimo, com metade dos contratantes, em
primeira convocação, e com qualquer
número, em segunda, sendo, porém,
obrigatória a presença, em qualquer
caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes,
e pelo menos, com metade dos contratantes que a
tenham convocado, se fôr o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos dos
contratantes serão proporcionais às
respectivas frações ideais de terreno.
Art 50. Será designada no contrato de construção,
ou eleita em assembléia especial devidamente
convocada antes do início da obra, uma Comissão
de Representantes, composta de 3 membros pelo menos,
escolhidos entre os contratantes, no caso do art.
43 em tudo que interessar ao bom andamento da obra.
§ 1º Uma vez eleita a Comissão,
cuja constituição se comprovará
com a ata da assembléia, devidamente inscrita
no Registro de Títulos e Documentos, esta
ficará de pleno direito investida dos podêres
necessários para exercer tôdas as atribuições
e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato
de construção lhe deferirem, sem necessidade
de instrumento especial outorgado pelos contratantes
ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos
direitos e obrigações dêstes.
§ 2º A assembléia poderá
revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes,
qualquer decisão da Comissão, ressalvados
os direitos de terceiros quanto aos efeitos já
produzidos.
§ 3º Respeitados os limites constantes
desta Lei, o contrato poderá discriminar
as atribuições da Comissão
e deverá dispor sôbre os mandatos de
seus membros, sua destituição e a
forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo
lícita a estipulação de que
o mandato conferido a qualquer membro, no caso de
sub-rogação de seu contrato a terceiros,
se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário,
salvo se êste não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em
que o número de contratantes de unidades
fôr igual ou inferior a 3, a totalidade dêles
exercerá, em conjunto as atribuições
que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se,
no que couber, o disposto nos parágrafos
anteriores.
Art 51. Nos contratos de construção,
seja qual fôr seu regime deverá constar
expressamente a quem caberão as despesas
com ligações de serviços públicos,
devidas ao Poder Público, bem como as despesas
indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do
condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço
público fôr explorado mediante concessão,
os contratos de construção deverão
também especificar a quem caberão
as despesas com as ligações que incumbam
às concessionárias no caso de não
estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em
o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art 52. Cada contratante da construção
só será imitido na posse de sua unidade
se estiver em dia com as obrigações
assumidas, inclusive as relativas à construção
exercendo o construtor e o condomínio até
então, o direito de retenção
sôbre a respectiva unidade; no caso do art.
43, êste direito será exercido pelo
incorporador.
Art 53. O Poder Executivo, através do Banco
Nacional da Habitação, promoverá
a celebração de contratos com a Associação
Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.),
no sentido de que esta, tendo em vista o disposto
na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare,
no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam,
para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo
de custos unitários de construção,
para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução
de orçamentos de custo de construção,
para fins de disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação
de custo global de obra, para fins da alínea
h , do art. 32;
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos
de edificação, para fins do disposto
no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma
das obras e o pagamento das prestações,
que poderá ser introduzido nos contratos
de incorporação inclusive para o efeito
de aplicação do disposto no §
2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados
deverá ser reduzido e na fixação
se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência
de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo,
normal, alto), tendo em conta as condições
de acabamento, a qualidide dos materiais empregados,
os equipamentos, o número de elevadores e
as inovações de confôrto;
c) as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser
feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica
autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito
especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões
de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação,
vinculado a êste fim, podendo o Banco adiantar
a importância à A.B.N.T., se necessário.
§ 3º No contrato a ser celebrado com a
A.B.N.T., estipular-se-á a atualização
periódica das normas previstas neste artigo,
mediante remuneração razoável.
Art 54 Os sindicatos estaduais da indústria
da construção civil ficam obrigados
a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada
mês, os custos unitários de construção
a serem adotados nas respectivas regiões
jurisdicionais, calculados com observância
dos critérios e normas a que se refere o
inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que deixar de
cumprir a obrigação prevista neste
artigo deixará de receber dos cofres públicos,
enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção
ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º Na ocorrência de omissão
de sindicato estadual, o construtor usará
os índices fixados por outro sindicato estadual,
em cuja região os custos de construção
mais lhe pareçam aproximados dos da sua.
§ 3º Os orçamentos ou estimativas
baseados nos custos unitários a que se refere
êste artigo só poderão ser considerados
atualizados, em certo mês, para os efeitos
desta Lei, se baseados em custos unitários
relativos ao próprio mês ou a um dos
dois meses anteriores.
SEÇÃO II
Da Construção por Empreitada
Art 55. Nas incorporações
em que a construção seja feita pelo
regime de empreitada, esta poderá ser a preço
fixo, ou a preço reajustável por índices
préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo,
o preço da construção será
irreajustável, independentemente das variações
que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer
que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável,
o preço fixado no contrato será reajustado
na forma e nas épocas nêle expressamente
previstas, em função da variação
dos índices adotados, também previstos
obrigatóriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção
por empreitada, a Comissão de Representantes
fiscalizará o andamento da obra e a obediência
ao Projeto e às especificações
exercendo as demais obrigações inerentes
à sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção
fixados sob regime de empreitada, reajustável,
a Comissão de Representantes fiscalizará,
também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado
o montante do orçamento atualizado da obra,
calculado de acôrdo com as normas do inciso
III, do art. 53, com base nos custos unitários
referidos no art. 54, quando o preço estipulado
fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência,
os contratos de empreitada entendem-se como sendo
a preço fixo.
Art 56. Em tôda a publicidade ou propaganda
escrita, destinada a promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de empreitada
reajustável, em que conste preço,
serão discriminados explìcitamente
o preço da fração ideal do
terreno e o preço da construção,
com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações
deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos
e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será
dispensada nos anúncios "classificados"
dos jornais.
Art 57. Ao construtor que contratar, por empreitada
a preço fixo, uma obra de incorporação,
aplicar-se-á, no que couber o disposto nos
itens II, II, IV, (VETADO) e VI, do art. 43.
SEÇÃO III
Da Construção por Administração
Art 58. Nas incorporações
em que a construção fôr contratada
pelo regime de administração, também
chamado "a preço de custo", será
de responsabilidade dos proprietários ou
adquirentes o pagamento do custo integral de obra,
observadas as seguintes disposições:
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos
e quaisquer documentos referentes às transações
ou aquisições para construção,
serão emitidos em nome do condomínio
dos contratantes da construção;
II - tôdas as contribuições
dos condôminos para qualquer fim relacionado
com a construção serão depositadas
em contas abertas em nome do condomínio dos
contratantes em estabelecimentos bancários,
as quais, serão movimentadas pela forma que
fôr fixada no contrato.
Art 59. No regime de construção por
administração, será obrigatório
constar do respectivo contrato o montante do orçamento
do custo da obra, elaborado com estrita observância
dos critérios e normas referidos no inciso
II, do art. 53 e a data em que se iniciará
efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até
o término das fundações, êste
montante não poderá ser inferior ao
da estimativa atualizada, a que se refere o §
3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após
o término das fundações, êste
montante não poderá ser inferior à
última revisão efetivada na forma
do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações
do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á
o disposto neste artigo.
Art 60. As revisões da estimativa de custo
da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente,
em comum entre a Comissão de Representantes
e o construtor. O contrato poderá estipular
que, em função das necessidades da
obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à
distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração
de prestações, o nôvo esquema
deverá ser comunicado aos contratantes, com
antecedência mínima de 45 dias da data
em que deverão ser efetuados os depósitos
das primeiras prestações alteradas.
Art 61. A Comissão de Representantes terá
podêres para, em nome de todos os contratantes
e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores,
dos recebimentos e despesas do condomínio
dos contratantes, aprová-los ou impugná-los,
examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às
compras dos materiais necessários à
obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com
qualquer condômino, modificações
por êle solicitadas em sua respectiva unidade,
a serem administradas pelo construtor, desde que
não prejudiquem unidade de outro condômino
e não estejam em desacôrdo com o parecer
técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições
destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes
a sua função representativa dos contratantes
e fiscalizadora da construção e praticar
todos os atos necessários ao funcionamento
regular do condomínio.
Art 62. Em tôda publicidade ou propaganda
escrita destinada a promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de administração
em que conste preço, serão discriminados
explìcitamente o preço da fração
ideal de terreno e o montante do orçamento
atualizado do custo da construção,
na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação
do mês a que se refere o dito orçamento
e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações
deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos
e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será
dispensada nos anúncios "classificados"
dos jornais.
CAPÍTULO IV
Das Infrações
Art 63. É lícito
estipular no contrato, sem prejuízo de outras
sanções, que a falta de pagamento,
por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações
do preço da construção, quer
estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas
posteriormente, quando fôr o caso, depois
de prévia notificação com o
prazo de 10 dias para purgação da
mora, implique na rescisão do contrato, conforme
nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento,
pelo débito respondem os direitos à
respectiva fração ideal de terreno
e à parte construída adicionada, na
forma abaixo estabelecida, se outra forma não
fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não fôr
liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação
da Comissão de Representantes, esta ficará,
desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar,
no prazo que fixar, em público leilão
anunciado pela forma que o contrato previr, a venda,
promessa de venda ou de cessão, ou a cessão
da quota de terreno e correspondente parte construída
e direitos, bem como a sub-rogação
do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr
inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplemente,
para a quota do terreno e a construção,
despesas acarretadas e as percentagens expressas
no parágrafo seguinte será realizada
nova praça no prazo estipulado no contrato.
Nesta segunda praça, será aceito o
maior lanço apurado, ainda que inferior àquele
total, VETADO.
§ 3º No prazo de 24 horas após
a realização do leilão final,
o condomínio, por decisão unânime
de Assembléia-Geral em condições
de igualdade com terceiros, terá preferência
na aquisição dos bens, caso em que
serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que fôr apurado
no leilão, serão deduzidas as quantias
em débito, tôdas as despesas ocorridas,
inclusive honorário de advogado e anúncios,
e mais 5% a título de comissão e 10%
de multa compensatória, que reverterão
em benefício do condomínio de todos
os contratantes, com exceção do faltoso,
ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas
neste artigo, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável,
isento do impôsto do sêlo, na vigência
do contrato geral de construção da
obra, com podêres necessários para,
em nome do condômino inadimplente, efetuar
as citadas transações, podendo para
êste fim fixar preços, ajustar condições,
sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção
e da quota de terreno e construção;
outorgar as competentes escrituras e contratos,
receber preços, dar quitações;
imitir o arrematante na posse do imóvel;
transmitir domínio, direito e ação;
responder pela evicção; receber citação,
propor e variar de ações; e também
dos podêres ad juditia , a serem substabelecidos
a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata
do condomínio ou sua dissolução,
se se tratar de sociedade, não revogará
o mandato de que trata o parágrafo anterior,
o qual poderá ser exercido pela Comissão
de Representantes até a conclusão
dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença
a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais
ou para com a Previdência Social, não
impedirão a alienação por leilão
público. Neste caso, ao condômino sòmente
será entregue o saldo, se houver, desde que
prove estar quite com o Fisco e a Previdência
Social, devendo a Comissão de Representantes,
em caso contrário, consignar judicialmente
a importância equivalente aos débitos
existentes dando ciência ao fato à
entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições
dêste artigo e seus parágrafos, e como
penalidades preliminares, poderá o contrato
de construção estabelecer a incidência
de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito
de contribuições sem prejuízo
do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que
o valor das prestações pagas com atraso,
seja corrigível em função da
variação do índice geral de
preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as oscilações
do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes
que incorrer na falta prevista neste artigo, estará
sujeito à perda automática do mandato
e deverá ser substituído segundo dispuser
o contrato.
Art 64. Os órgãos de informação
e publicidade que divulgarem publicamente sem os
requisitos exigidos pelo § 3º do artigo
32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão
à multa em importância correspondente
ao dôbro do preço pago pelo anunciante,
a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
Art 65. É crime contra a economia popular
promover incorporação, fazendo, em
proposta, contratos, prospectos ou comunicação
ao público ou aos interessados, afirmação
falsa sôbre a construção do
condomínio, alienação das frações
ideais do terreno ou sôbre a construção
das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa
de cinco a cinqüenta vêzes o maior salário-mínimo
legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais
bem como os diretores ou gerentes de emprêsa
coletiva incorporadora, corretora ou construtora
que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto,
relatório, parecer, balanço ou comunicação
ao público ou aos condôminos, candidatos
ou subscritores de unidades, fizerem afirmação
falsa sôbre a constituição do
condomínio, alienação das frações
ideais ou sôbre a construção
das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais,
bem como os diretores ou gerentes de emprêsa
coletiva, incorporadora, corretora ou construtora
que usar, ainda que a título de empréstimo,
em proveito próprio ou de terceiros, bens
ou haveres destinados a incorporação
contratada por administração, sem
prévia autorização dos interessados.
§ 2º O julgamento dêstes crimes
será de competência de Juízo
singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º
e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro
de 1951.
Art 66. São contravenções relativas
à economia popular, puníveis na forma
do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro
de 1951:
I - negociar o incorporador frações
ideais de terreno, sem préviamente satisfazer
às exigências constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento
de ajuste, as indicações a que se
referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no
prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese
de seus § § 2º e 3º, de promover
a celebração do contrato relativo
à fração ideal de terreno,
do contrato de construção ou da Convenção
do condomínio;
IV - VETADO.
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação
a que se refere o § 5º do artigo 55, desta
Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de
30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento
sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo
legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos
relativos a incorporações, de que
não participe o incorporador, responderão
solidàriamente pelas faltas capituladas neste
artigo o construtor, o corretor, o proprietário
ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde
que figurem no contrato, com direito regressivo
sôbre o incorporador, se as faltas cometidas
lhe forem imputáveis.
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais e Transitórias
Art 67. Os contrato poderão
consignar exclusivamente às cláusulas,
têrmo ou condições variáveis
ou específicas.
§ 1º As cláusulas comuns a todos
os adquirentes não precisarão figurar
expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º Os contratos no entanto, consignarão
obrigatóriamente que as partes contratantes,
adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas,
têrmos e condições contratuais
a que se refere o parágrafo anterior, sempre
transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório
ou ofício, mencionando, inclusive, o número
do livro e das fôlhas do competente registro.
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os
respectivos instrumentos, será obrigatòriamente
entregue cópia impressa ou mimeografada,
autenticada, do contrato-padrão, contendo
as cláusuIas, têrmos e condições
referidas no § 1º dêste artigo.
§ 4º Os cartórios de Registro de
Imóveis, para os devidos efeitos, receberão
dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento
a que se refere o parágrafo anterior.
Art 68. Os proprietários ou titulares de
direito aquisitivo, sôbre as terras rurais
ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar
construir habitações isoladas para
aliená-las antes de concluídas, mediante
pagamento do preço a prazo, deverão,
prèviamente, satisfazer às exigências
constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime
instituído nesta Lei para os incorporadores,
no que lhes fôr aplicável.
Art 69. O Poder Executivo baixará, no prazo
de 90 dias, regulamento sôbre o registro no
Registro de Imóveis VETADO.
Art 70. A presente lei entrará em vigor na
data de sua publicação, revogados
o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928
e quaisquer disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º
da Independência e 76º da República.
H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos
|
